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返回中央空調系統節能
能耗在寫字樓物業管理中占據極為重要的位置，其費用支出約占物業管理成本的30%-40%（不含代收代繳部分）。其中，中央空調系統的能耗一般能占到寫字樓能耗的40%-65%。除此之外，電梯用電是大樓能耗的第二大戶，公共區域照明也是主要的能耗之一。
一般來說，已建成的寫字樓節能可以分為兩種：一種是投入一定的資金通過對原系統設備進行改造，修正原設備不合理的匹配和失誤，或是在寫字樓中采用一些先進的產品和技術來達到節能的目的，我們稱之為改造節能；另一種是通過科學的管理方法，不需要投入資金就可以達到節能的目的，我們把它稱為管理節能。
管理節能（進出水溫度調節）
一般來講，冷凍水的溫度每升高1℃(或是熱泵供熱水溫度每降低1℃)能耗下降3%。長期以來，人們將制冷工況7℃-12℃(冷凝溫度由環境決定)和熱泵工況40℃-45℃(蒸發溫度由環境決定)作為中央空調系統的標準工況， 有超過80%的中央空調系統的使用者在整個運行中都嚴格地“遵守”了這一標準工況，這就無端耗費了大量的能源。
目前中央空調調節室內溫度的傳統的方式是按標準工況進行的，冷凍水溫度7℃(熱泵冷凝水45℃)保持不變，當不需要太多冷(熱)量時，電磁閥門自動關閉，既室內的溫度是通過流量的調節來控制的，我們稱之為“量的調節”；而通過控制中央空調冷凍水(熱泵冷凝水)的出水溫度來調節室內的溫度，此種調節方式稱之為“質的調節”。“質的調節”好處是降低了單位冷(熱)量的能耗。
傳統的中央空調系統“量的調節”是一種極其不經濟的調節方式，其做法損耗了更多的電力，應倡導對中央空調進行“質的調節”，特別是在過渡季節期間，因末端設備相對有較大的換熱余量，通過提高冷凍水的出水溫度(或降低熱泵工況冷凝溫度)，完全可以在不犧牲舒適度的前提下，達到節能的目的。
將室內溫度提高2℃-3℃（或冬季降低室內溫度2℃-3℃），那么通過提高冷凍水出水溫度(或降低熱泵工況冷凝溫度)的措施既可以提高制冷機的效率，又可以達到少提供冷（熱）量以使室內溫度達到規定的要求。更重要的是：對中央空調系統進行“量的調節”，使控制室內溫度更具有可操性。
其實在實際運行中，中央空調系統實現經濟工況運行不僅僅是每升高（或降低）1℃，減少能耗約3%，還使得制冷機的制冷（熱）量有所增加；還會減少制冷機及配套水泵開啟的臺數，使節能效果更為顯著。如3臺制冷機以7℃出水溫度按80%負荷運行，同2臺制冷機以10℃出水溫度按100%負荷運行，后者所提供的冷量僅減少了9%(而不是17%)，但減少的能耗約為25%。
管理節能（時間）
一般寫字樓的空調開啟時間從早上7、8點鐘到下午5、6點鐘。這個時間可根據實際運行經驗進行微調。比如，寫字樓九點上班，那么員工一般在8點半到九點之間將是主要人流時間，如果空調從開啟到樓內溫度合適的時間需要1個小時，那么在7點半鐘開啟比較合適。
在春秋兩季溫度較為合適的季節。我們可以根據天氣的變化適時調節進出水量和溫度，必要時可關閉空調，開啟新風系統那個，或縮短空調的開啟時間。
對于周六日、節假日的管理。可根據寫字樓的各辦公室的加班情況，制定詳細且節能的管理方式。這個與寫字樓的實際狀況相關，這里就不再論述。
維修維護對節能的作用
一個運行良好的中央空調系統是節能的管理。而對系統的維護保養則是空調系統運行良好的最有力的保障。所以我們建議空調需要由專業技術人員和公司對其進行維護保養且嚴格按照設備廠家提供的運行要求進行管理。
建議對各種設備及其附屬器件做預防性檢查，為早期發現故障及查找原因并進行檢修做準備。包括：運行人員一班一次檢查、維保人員每月一次巡檢、維保人員每年檢修。機組修理分為：大修、中修、小修。周期如下所示：大修→小修→小修→中修→小修→小修→中修→小修→小修→大修。每一大修周期基本包括六個小修和兩個中修。維修時間參照：57年大修、2年中修、1年月小修、每月定期檢查。
以上的幾種節能方式不是獨立存在，建議各寫字樓根據實際情況，將之組合起來使用，并在實際操作中嚴格執行。這樣才能做到節能降耗。
電梯系統節能
電梯的運行管理方式
寫字樓中的電梯一般有下列幾種管理方式：
一是群控管理，就是將多臺電梯集中控制，在樓層分配過程采用智能化模型，當電梯有外招時，可根據每一臺電梯的現狀進行分析處理，然后指令最合適的那一臺電梯（一般是選擇最近的，且未滿載）響應，電梯廳的多部電梯選用此種方式。一般電梯廠家提供的此類程序是可以根據運行情況進行參數修改的。建議在運行管理中多觀察，根據運行能耗結果進行參數修訂，如群控的電梯臺數，載重量的微調，電梯無外招時的停靠樓層等。
在客流量很小的“空閑狀態”，空閑轎廂中有一臺在基本待命，其他所有轎廂被分散到整個運行行程上，為使各層站的候車時間最短，將從所有分布在整體服務區中的最近一站調度發車，不需要運行的轎廂自動關閉，避免空載運行。
上班時，幾乎沒有下行乘客，客流基本上都上行，可轉入“上行客流方式”，各區電梯都全力輸送上行乘客，乘客走出轎廂后，立即反向運行。
下班時，則可轉入“下行客流方式”。
午餐時，上、下行客流量都相當大，可轉入“午餐服務方式”，不斷地監視各區的客流量，隨時向客流量大的區域分派轎廂，以緩解載客高峰。
二是分散控制，就是電梯不聯網，每臺電梯各自運行，各自響應自己的外招。一般的消防電梯就采用此種模式。此種模式又有如下幾種運行模式：電梯無召喚時停靠在所在樓層；電梯無召喚時停靠在中間樓層；電梯無召喚時停靠在一層。此三種模式的能耗差別不大，后兩種在實際運行中比第一種略微節能。
電梯的維修維護與日常管理
建議由專業電梯公司負責電梯的維修維護，物業服務公司負責日常巡視和監督檢查電梯公司的工作。做好電梯日常維修，做好井道內相關機械部件的銹蝕處理，軌道保證不缺少潤滑油等措施。這里因為涉及到更多的管理技術細節，不再累述。
電梯相關照明節能
對于井道照明，因為用時才開啟，其能耗不大。節能效果不明顯。只要做好相應的管理制度，不出現長明燈就行。
電梯轎廂照明是小區或寫字樓的節能重點。現在通行的做法是電梯公司提供的做法：就是電梯停止不動后幾分鐘，電梯照明關閉，一旦有外招則自動打開。根據以往經驗，電梯轎廂照明推薦改用LED照明系統，可每年節能20%左右；適當控制轎廂照明的照度也能起到節能的作用。
公區照明系統節能
因其系統的特殊性，節能措施可從多個方面實施：
新技術新材料節能
如采用更為節能的燈具，智能型時控器等。但在新技術新材料的使用中要考慮改造成本和維護成本。比如現在地下室使用的節能燈有T5和T8，T8比T5節能，但是T8的壽命還偏短，成本也比T5要高。采用哪一種，需要經過成本核算才知道。
管理制度節能
將節能降耗的思想融入到實際管理中。加強巡視，發現不該亮的燈立即關閉。根據季節的變化，調整時控器的時間，如夏天燈具的開啟時間延后和白天關閉時間提前；調整地下車庫的照明照度和燈具的數量，一般保證車道照明，減少車位照明等。
技術改造節能
技術改造節能包含諸多方面，如將樓道照明改為聲控或人體感應等措施，或者將地下停車場的照明進行改造。
節能宣傳
加大節能降耗宣傳，讓節能降耗思想深入寫字樓的每一個人，不但包括物業管理人員，還要包括寫字樓辦公室人員，讓每個人養成人走燈滅、樓層不高、時間不急還是走樓梯等。
來源：《中國物業管理》雜志
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